離婚時に持ち家があるときのポイント　ケース別で分かりやすく解説

離婚時に持ち家があるときは財産分与の方法や住宅ローンの扱いで問題が生じます。

離婚の理由は浮気・不倫や性格の不一致など様々ですが、離婚理由に関わらず夫婦生活中に購入した持ち家は財産分与の対象となり得ます。

夫が働いており、妻が専業主婦の夫婦では、持ち家は夫名義で住宅ローンを組んで購入するケースが多いです。

仮に離婚するときに持ち家が夫名義だとしても、妻は財産分与の対象として持ち家に権利があります。

離婚時の持ち家の扱いが難しい問題になるのは、夫婦間の問題だけでなく、住宅ローンについて金融機関という第三者が登場するためです。

この記事では、離婚の財産分与で持ち家をもらえる可能性、そのメリット・デメリットを解説します。

1.     離婚時に持ち家があるときに確認すべきポイント

離婚をするときに持ち家があるときは誰が住むかや財産分与をどうするか等の複雑な問題があります。そのため、離婚時に持ち家があるときは、まず現時点での権利関係や不動産価格等を確認することが重要です。

1.-(1)  持ち家と住宅ローンの名義

夫がサラリーマンで、妻が専業主婦の夫婦であれば、金融機関の融資を受ける関係で不動産と住宅ローンの名義は夫になっていることがほとんどです。

また、金融機関の審査によって、妻が連帯保証人になることを条件として融資を受けている場合もあります。

さらに、細かな点ですが住宅ローンの融資に関する契約で、住み続けることが融資条件になっているときもあります。このような権利関係をチェックする必要があります。

1.-(2)  離婚時の持ち家の不動産価格について

次に、持ち家の価値についても確認する必要があります。持ち家の価値は、不動産価格から住宅ローンの残高を差し引いた金額になります。

住宅ローンの残高は金融機関に問い合わせることで明確に分かります。

他方で、持ち家の不動産価格は近隣相場を調べたりや不動産業者に査定を依頼することになります。しかし、不動産価格は売却できるまで正確な金額は分からないので注意が必要です。

大まかな不動産価格と住宅ローンが分かれば、オーバーローンかアンダーローンかを確認できます。

不動産価格が住宅ローン残高を上回っているアンダーローンは持ち家に価値があることを意味します。従って、アンダーローンであれば持ち家を財産分与においてどう扱うかが問題となります。

他方で、不動産価格よりも住宅ローンの方が多いオーバーローンは持ち家に価値がないことを意味します。オーバーローンであれば、持ち家を売却しても他に預貯金がなければ住宅ローンを返せないため、持ち家に住み続けるしかありません。

オーバーローンの持ち家以外にめぼしい財産がなければ、財産分与は問題になりません。

以下ではアンダーローンの場合に離婚に伴って持ち家をどう分けるかを解説し、その次にオーバーローンの場合の対応方法を説明します。

2.     専業主婦が離婚の財産分与で持ち家を貰うことができるか？

不動産価格が住宅ローン残高を上回っているときは、持ち家に価値があることになります。従って、離婚時に持ち家をどちらが貰うのかや、どのように持ち家の価値を配分するかが問題になります。

2.-(1)  持ち家が財産分与の対象になる理由

前提として専業主婦であっても離婚時に持ち家を貰える理由を説明します。

離婚時に持ち家が問題になるのは財産分与の対象となるためです。

「離婚の財産分与」とは、離婚時に夫と妻で財産を配分することです。

このとき、専業主婦は「自分がお金を稼いでいたわけではないので、財産は貰えない」と思われるかもしれません。

しかし、専業主婦でも財産分与を請求できるため持ち家をもらうことは可能です。

財産分与の方法は夫婦間で協議をして決めることができます。従って、持ち家に住みたいのであれば相手方を説得できれば、持ち家を譲って貰うことができます。

もちろん持ち家を自分にくれと言っても夫は納得しないでしょう。そこで、あなたが持ち家を貰いたいなら代償金を支払う方法が考えられます。

たとえば、夫婦の貯蓄額が3000万円で、持ち家の時価が3000万円（住宅ローン残高1000万円）だったとします。

離婚をすると貯蓄額は1千万円ずつ分けられても、持ち家は2等分できません。そこで、持ち家を貰う方は2000万円の価値がある持ち家だけを貰い（不動産価格3000万円-住宅ローン1000万円＝2000万円）、相手方に1000万円を支払うやり方です。

つまり、妻が持ち家と現金500万円を、夫が現金2500万円を取得することになります。

仮に、離婚事由が夫の不倫である場合等は持ち家について財産分与の話し合いも妻が有利に進められるでしょう。

他方で、性格の不一致等の双方に離婚理由があるときは、持ち家の財産分与が揉める場合も多いので注意が必要です。

2.-(2)  離婚で持ち家を貰うメリット

専業主婦が離婚の財産分与で持ち家をもらうとき、メリット・デメリットの両方があります。

①    住環境を変えずに済む

まず、離婚時に持ち家を貰う最大のメリットは「住む場所を確保できる」ことです。

専業主婦に親権があるケースでは、親子で住む場所を一から探すのはたいへんです。たとえ物件が見つかったとしても、子どもの生活環境を大きく変えることにためらう親は多いでしょう。

一般的には、子どもが幼いほど親の離婚による精神的ダメージは大きくなるといわれます。

さらに引越しや転校も伴えば子ども精神的負担は図り知れません。

財産分与で持ち家を貰うことができれば、親子で住み慣れた場所に継続して暮らせるのは大事なポイントです。

②    離婚時に出費をしなくて済む

また、「経済的な負担の軽減」も見逃せません。財産分与で持ち家が貰えずに、新しい家に住むとなれば様々な負担があります。

新しい物件の契約時に敷金・礼金がかかり、家電や家具も新しく買う必要があります。財産分与で持ち家が貰えないと、引越しに伴う大きな支出が生じます。

持ち家の代わりに財産分与でお金を貰っても分与された財産を使い果たしてしまう可能性すら出てきます。

離婚時に収入源を持たない専業主婦の立場では生活の不安もある中で大きな出費をすることは避けたいでしょう。これに対し、財産分与で持ち家をもらえれば、新生活の費用を節約できます。

持ち家の家具や家電も財産分与の対象であるため、家具や家電を貰えるかは夫との話し合い次第です。しかし、財産分与で持ち家を取得する場合は、家具や家電の多くも継続して使える確率が高いでしょう。

2.-(3)  専業主婦が持ち家をもらうときのリスク

財産分与で持ち家を貰うときは住宅ローンがポイントになります。

夫がサラリーマンで、妻が専業主婦の夫婦であれば、金融機関の融資を受ける関係で不動産と住宅ローンの名義は夫になっていることがほとんどです。

夫が財産分与で持ち家を取得するときは、夫は持ち家の代わりにお金を妻に支払い、持ち家に住み続けて住宅ローンの返済を続けるという比較的分かりやすい権利関係になります。

これに対し、専業主婦である妻が財産分与で持ち家を貰ったときは注意が必要です。

専業主婦が住居を維持できるだけの経済力を確保できるのであれば、持ち家をもらうデメリットは特にありません。

しかし、持ち家の住宅ローンが残っているなら話は別です。

住宅ローンは完済するまでの間に、融資を受ける名義人を変更できません。つまり、財産分与で持ち家を妻が貰ったとしても、住宅ローンの名義には夫であり続けるのです。

従って、住宅ローンを夫が支払わなくなるリスクがある点に注意が必要です。

3.     離婚時に財産分与で持ち家を分ける4つの方法

持ち家に価値があるときでも、財産分与で持ち家を貰うかはメリットやリスクを比較して慎重に検討する必要があります。

不動産価格が住宅ローン残高を上回るアンダーローンのときは、財産分与で持ち家を分ける方法としては以下のやり方があります。

3.-(1)  持ち家を売却して夫婦で残額を分ける

アンダーローンであれば、持ち家を売却して住宅ローンを返済した残高を夫婦で分けることが考えられます。

離婚後の権利関係は非常に分かりやすいですが、離婚後に持ち家に住み続けるメリットを享受することはできません。

また、必ずしも持ち家を売却するタイミングとして離婚時が適切かは分かりません。より高い価格で持ち家を売却できる場合は損をする可能性もあります。

3.-(2)  持ち家に夫が住み続ける

不動産と住宅ローンの名義人が夫であれば、夫が持ち家を取得して住み続けることが考えられます。この場合は、不動産価格から住宅ローンを引いた残額について、夫が妻に対して財産分与の代償金を払うことになります。

この方法は持ち家の権利関係は非常に単純です。しかし、妻が子どもを育てるようなときは、妻としては子どもの住環境を変えることになるため抵抗を感じられるかもしれません。

3.-(3)  妻が持ち家を取得する

離婚時に持ち家の名義を妻に変更することで、妻が持ち家を取得する方法も考えられます。

この場合、金融機関との関係では住宅ローンの名義人は夫のままとなります。

もし、夫が住宅ローンの返済をストップすれば、財産分与で貰った持ち家を失うリスクがあるので注意が必要です。

もし妻も働いており収入があれば、住宅ローンを借り換えることが考えられます。例えば、妻が離婚後に働くことを考えており、一定の収入が見込めるようなときには有効な財産分与の方法です。

3.-(4)  不動産と住宅ローンの名義を夫のままで、持ち家に妻が住む

他方で、不動産と住宅ローンの名義人を夫のままにしておきながら、妻と子どもが持ち家に住み続けることも考えられます。

この場合は、「住宅ローンは夫に返してもらいつつ、自分が住むことを認めてもらう」という条件について夫に納得して貰う必要があります。

また、持ち家が夫名義のままだと「夫が家を持ち続ける保証がない」というリスクもあります。

夫が住宅ローンの残った家を売却したくなった場合に持ち家が夫名義のままだと止めることはできません。

ある日、突然夫から家を売却することを聞かされる可能性もあるのです。名義人が夫である以上、「絶対にありえない」とは断言できないシチュエーションです。

なお、持ち家を購入するときに住宅ローンについて妻も連帯保証人になっているときは、妻が住宅ローンを背負わされるリスクがあります。

夫がローンを滞納したり返済能力を失効したりしたら、妻に支払いの義務がまわってきます。ローンの名義が夫だからといって、連帯保証人になっていたら安心ではありません。

夫名義の不動産に妻が住むのは、夫が養育費を支払う代わりに住宅ローンの返済を続ける約束をするケースが多いです。

離婚後も子どもの面倒を見るために、持ち家の住宅ローンを返済し続けたいと夫が思っていなければ、夫が持ち家を突然売却するリスクがあります。

そのため、離婚後も面会交流を行ったり、夫と良好な関係を築く必要があるかもしれません。

3.-(5)  離婚後に持ち家がある場合は慎重な対応が必要

仮に持ち家に価値があるとしても、どのように財産分与をするかはメリットやリスクを慎重に検討する必要があります。

仮に夫婦間で持ち家に誰かが住むかが決まっても、その他の点が支障になることもあります。

例えば、金融機関の融資契約で夫が住み続けることが条件になっていれば、夫が住んでいなければ契約違反を理由に住宅ローンの一括返済を求められるリスクがあります。従って、あらかじめ金融機関にも事情を説明して納得して貰えなければなりません。

また、妻に不動産の名義を変更するときは、贈与税や譲渡所得税の問題がないかも確認する必要があります。

どのように持ち家を財産するのがあなたのケースにとって最適かや、離婚後に持ち家を失うリスクを負わないためには、離婚・財産分与に強い弁護士に依頼することをおすすめします。

4.     離婚時にオーバーローンの持ち家があるときの対応

4.-(1)  オーバーローンの持ち家は財産分与の対象とならない

これに対し、離婚時に持ち家の不動産価格が住宅ローンを下回っているオーバーローンのときは対応は限られます。

まず、オーバーローンの持ち家は価値がないことになるため財産分与の対象とはなりません。他に、めぼしい財産がないときは、仮に夫名義の不動産・住宅ローンがあり、住宅ローンの残高が不動産価格を超過していても、妻が住宅ローンの支払債務を負担することは実務上行われていません。

従って、オーバーローンの持ち家だけがあるような離婚のケースでは、夫が持ち家の住宅ローンを返済し続けるしかないケースもあります。

4.-(2)  持ち家の任意売却を検討する

他方で、結婚生活の思い出がつまった持ち家に離婚後も1人で済み続けたくないケースもあるでしょう。

オーバーローンの物件は、売却しようとしても不動産の売却代金で住宅ローンが返済できません。従って、他にまとまった預貯金がなければ、持ち家を売却したくでもできない状況です。

売却することができない価値のない持ち家について、先行きが不透明な中で住宅ローンを返済し続けるのは精神的に耐えることが難しいこともあるでしょう。

このような場合は持ち家の任意売却をすることも考えられます。

任意売却とは、オーバーローンの物件について債権者の合意を得て売却し、住宅ローンと売却代金の差額である残債を返済する方法です。

結婚生活のために購入した持ち家に住み続けて住宅ローンを支払うよりは、残債を毎月数千円から数万円程度支払いうとともに一人暮らし用の物件の家賃を支払った方が生活にゆとりがあるケースもあるでしょう。

離婚後にオーバーローンの持ち家について住宅ローンの返済をするのが難しいときは任意売却を考えてみても良いかもしれません。

5.     離婚時に持ち家があるときはメリットやリスクを考えてベストな選択を

離婚時に持ち家があるときは、まず権利関係や不動産価格・住宅ローン残高等の現状を把握することがポイントです。

オーバーローンの持ち家は財産分与の対象となります。しかし、財産分与には色々なやり方が考えられるため、財産分与をどのように行うかやリスクにどう手当てするか等を慎重に考える必要があります。

他方で、持ち家の不動産価格が住宅ローン残高よりも低いときは離婚を機会に任意売却をすることも考えられます。

いずれにせよ、離婚時に持ち家があるときは様々な対応が考えられます。権利関係も複雑になるため、離婚・財産分与に相談をしてベストな選択を慎重に検討しましょう。